Эксперты прогнозируют удержание рынка доступного жилья в 2025 году

Доступность жилья в 2024 году снова увеличилась. Однако эксперты считают, что эта тенденция не сохранится к концу 2025 года.

До 2019 года в России наблюдался стабильный рост доступности жилья. Однако, по данным исследования Фонда "Институт экономики города", позже произошли изменения. Под влиянием различных шоков и мер по их преодолению ситуация изменилась, и доступность начала снижаться. Тем не менее, в 2023 году на национальном уровне и в большинстве регионов снова появилась положительная динамика роста фундаментальной доступности жилья, которую рассчитывают на основе соотношения стоимости жилой недвижимости и годового дохода семьи. В 2024 году этот позитивный тренд продолжился благодаря замедлению роста цен на жилье и уверенным темпам увеличения доходов населения.

Коэффициент доступности изменился с 3,5 в 2023 году до 3,3 в 2024-м (то есть на покупку квартиры нужен был доход семьи за 3,3 года).

Международная классификация определяет жилье как доступное при коэффициенте 3 и ниже. В диапазоне от 3 до 4 жилье считается не очень доступным, от 4 до 5 - приобретение серьезно осложнено, а выше 5 - существенно недоступно.

По результатам 2024 года, Ямало-Ненецкий автономный округ стал регионом с наивысшей доступностью жилья, где для приобретения квартиры требуется доход за всего 0,9 года. Среди крупнейших городов, Екатеринбургская агломерация демонстрирует лучшую доступность (необходим доход за 3,1 года). Самое недоступное жилье в Казани, где коэффициент достигает 4,6. Среди региональных центров наилучший коэффициент в Мурманске (1,4), тогда как худшие показатели в Горно-Алтайске (5,02) и Кызыле (5,04).

Доля семей, которые могут приобрести стандартное жилье с применением собственных и заемных средств, увеличилась с 56,8% в 2023 году до 58,7% в 2024 году. Одновременно возрос индекс доступности покупки жилья с ипотекой, в значительной степени благодаря льготным программам. Однако, если оценивать только рыночную ипотеку, картина меняется: по сравнению с 2020 годом, когда 70% составляла рыночная ипотека, доступность снизилась значительно. Доля семей, которым покупка квартиры с кредитом стала доступна, сократилась с 54% до 22%, а индекс доступности жилья (соотношение доходов домохозяйства к необходимым для покупки стандартной квартиры с помощью ипотеки) упал с 131% до 71%.

В исследовании подчеркивается, что фактический рост доходов населения за 2023 и 2024 годы, составивший в среднем по России 39%, компенсировал рост цен на жилье за тот же период (в среднем по России 18%).

Эксперты полагают, что в настоящее время на наиболее активных рынках жилья стране происходит переход к новому, более стабильному состоянию в отношении доходов населения.

«Важно обеспечить устойчивость этого нового равновесия и избежать нового витка резкого роста цен на жилье относительно увеличения доходов населения», — утверждают авторы исследования.

Согласно мнению вице-президента Фонда и директора направления «Рынок недвижимости» Татьяны Полиди, уровень доступности жилья в этом году значительно не изменится: коэффициент по России, в целом, будет удерживаться на уровне 3,3-3,5.

Профессор географического факультета МГУ Наталья Зубаревич предсказывает, что изменения в будущем будут носить инерционный характер, ведя к затуханию изменений. С учетом ожидаемого уровня инфляции в 2025 году, роста доходов населения не предвидится, что отразится и на ценах на недвижимость. Со слов Зубаревич, в первом квартале этого года на первичном рынке цены продолжили расти, в то время как на вторичном рынке в тридцати регионах не было наблюдено никакого роста.

«Наступит новый баланс — без резких скачков доходов и цен на жилье», — считает эксперт.